Umowa giełdowa to umowa między właścicielem nieruchomości a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, która zatrudnia pośrednika jako agenta właściciela w określonym celu. Najczęstszym zastosowaniem umowy aukcji jest sprzedaż nieruchomości. Prawa dotyczące nieruchomości różnią się w zależności od miejsca, więc istnieją różnice w szczegółach umów. Większość jurysdykcji wymaga, aby umowy dotyczące nieruchomości miały formę pisemną.
Umowy aukcji mają trzy główne odmiany lub poziomy agencji: wyłączne prawo do sprzedaży, wyłączną agencję i otwartą agencję. Wyłączne prawo do sprzedaży oznacza, że pośrednik otrzymuje wynagrodzenie za swoją pracę bez względu na to, kto sprzedaje nieruchomość. Agencja na wyłączność oznacza, że pośrednik otrzymuje zapłatę, jeśli jakikolwiek pośrednik sprzeda nieruchomość, ale nie, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość. Otwarta agencja oznacza, że każdy pośrednik, który sprzedaje nieruchomość, otrzymuje wynagrodzenie, a właściciel może sam sprzedać nieruchomość, nie płacąc żadnemu pośrednikowi.
Wyłączne prawo do sprzedaży umowy aukcji daje brokerowi bezpieczeństwo, którego potrzebuje, aby zainwestować swój czas i pieniądze w uzyskanie jak najwyższej oferty dla właściciela. Pośrednik będzie wiedział, że odzyska koszty reklamy i marketingu, które mogą obejmować zatrudnienie specjalisty do wystawienia domu. Większość ekspertów od nieruchomości zgadza się, że inscenizacja to sprawdzona metoda na uzyskanie wyższej ceny i szybszej sprzedaży dla właściciela, co skutkuje pozytywną sytuacją dla wszystkich.
Pośrednik będzie zaniepokojony odzyskaniem swoich kosztów, jeśli właściciel będzie nalegał na zawarcie umowy z wyłączną ofertą agencyjną. Na przykład broker mógł zainwestować zarówno w inscenizację, jak i szeroko rozpowszechnioną kampanię marketingową. Następnie w wyniku starań brokera potencjalny nabywca kontaktuje się bezpośrednio z właścicielem i podpisuje umowę z całkowitym pominięciem pośrednika. Pośrednik nie otrzymuje żadnej rekompensaty, nawet kwoty potrzebnej do odzyskania kosztów inscenizacji i marketingu.
Otwarta umowa agencyjna stawia wszystkich pośredników sprzedających przeciwko sobie, ale z niewielką ochroną dla ich pracy. W tym scenariuszu wielu różnych brokerów, a także właściciel domu, może czerpać korzyści ze sprzedaży, nawet jeśli pośrednik sprzedaży nie jest tym, który włożył środki w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Kupujący może zawrzeć umowę bezpośrednio z właścicielem lub może również współpracować z innym brokerem w celu sfinalizowania sprzedaży, zwykle z tym, który zaoferuje najniższą cenę. Większość pośredników sprzedaży unika tej sytuacji, nie pokazując potencjalnym nabywcom otwartej nieruchomości agencyjnej.