Udoskonalenia najemcy to zmiany dokonywane w wynajmowanej nieruchomości komercyjnej w celu dostosowania jej do potrzeb najemcy. Na przykład właściciel może wymienić podłogę lub system oświetlenia, aby lepiej odpowiadał najemcy, lub może zmienić system klimatyzacji lub ogrzewania nieruchomości. W niektórych przypadkach wynajmujący zgadza się wziąć na siebie odpowiedzialność za opłacenie takich zmian, ale nie zawsze tak jest. Czasami wynajmujący i najemca zawierają umowę, w której wynajmujący zgadza się na wymagane ulepszenia lub zmiany, ale wymaga od najemcy zapłaty za nie.
Kiedy najemca zgadza się na wynajem nieruchomości komercyjnej lub przemysłowej, może określić, że nieruchomość dokładnie odpowiada jego potrzebom. Czasem jednak najemca uzna, że nieruchomość wymaga istotnych zmian w celu zaspokojenia jego potrzeb. Te zmiany są zwykle określane jako ulepszenia dzierżawy.
Chociaż właściciel może chcieć zezwolić najemcy na ulepszenia nieruchomości w celu jej wynajęcia, niekoniecznie oznacza to, że będzie skłonny zapłacić za zmiany. Zazwyczaj wszelkie ulepszenia lub zmiany w nieruchomości są uwzględniane w negocjacjach umowy najmu. Wynajmujący może zdecydować, że w jego najlepszym interesie jest sfinansowanie ulepszeń wynajmowanej nieruchomości — jest to szczególnie prawdopodobne, jeśli może sporo zyskać na umowie najmu. Jednak w niektórych przypadkach właściciel może nie chcieć płacić za zmiany, ale pozwoli na ulepszenia, o ile najemca za nie płaci.
Warunki umowy najmu komercyjnego nie zawsze wyznaczają jedną ze stron jako wyłącznie odpowiedzialną za opłacenie ulepszeń najemcy; najemca i wynajmujący mogą w zasadzie zawrzeć dowolną umowę. Na przykład umowa najmu może wyznaczać część odpowiedzialności za płatność na właściciela, a część na najemcę. Zasadniczo każda umowa najmu będzie miała unikalne warunki.
Istnieje wiele różnych rodzajów ulepszeń najemcy, na które właściciel może zgodzić się dla swojego najemcy komercyjnego. Wśród najczęstszych typów są zmiany ścian i podłóg. Niekiedy strony zgadzają się na zmiany w urządzeniach klimatyzacyjnych i grzewczych oraz systemach ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa. Umowa najmu może również obejmować zmiany takich rzeczy jak ścianki działowe, regały i lady sklepowe. Udoskonalenia łazienek i okna są również często jednymi z najczęstszych rodzajów ulepszeń najemców.