Kiedy podatki od nieruchomości nie są płacone na czas, stają się zastawem na nieruchomości. Poborca podatkowy nakłada na nieruchomość zastaw podatkowy i ustala termin zapłaty podatku. Jeżeli zobowiązanie nie zostanie dotrzymane w terminie, zastaw podatkowy jest sprzedawany na aukcji publicznej w formie zaświadczenia o zastawie podatkowym.
Zasady dotyczące zaświadczeń o zastawie podatkowym różnią się w zależności od regionu. Ogólna procedura jest wspólna dla większości. Podatki od nieruchomości są należne w określonym terminie każdego roku i stają się zaległe, jeśli nie zostaną zapłacone w tym terminie. Zaległe podatki zwykle podlegają opóźnionym opłatom. Wyznaczony zostaje drugi termin, a jeśli podatki i dodatkowe opłaty nadal nie zostaną uregulowane w drugim terminie, zaświadczenie o zastawie podatkowym zostanie sprzedane na aukcji.
Certyfikaty do sprzedaży i szczegóły dotyczące aukcji są zazwyczaj ogłaszane w lokalnej gazecie. Służy to jako dodatkowe powiadomienie właściciela nieruchomości, że jego zastaw zostanie wkrótce sprzedany. Daje także inwestorowi możliwość zaplanowania aukcji.
Wartość nominalna zaświadczenia podatkowego jest większa niż kwota należnych podatków. Może składać się z niezapłaconego podatku, należnych nabywcy odsetek, opłat za zwłokę dla poborcy podatkowego oraz kosztów reklamy w gazecie. Właściciel wpłaca nową kwotę, aby usunąć zastaw z nieruchomości.
Kupno i sprzedaż certyfikatów zastawu podatkowego daje potrójną korzyść. Po pierwsze, powiat nadal pobiera dochody. Po drugie, właściciel ma dodatkowy czas na opłacenie zaległych podatków. Wreszcie zakup certyfikatów zastawu podatkowego to szansa dla inwestorów.
Podatki od nieruchomości są niezbędne do płacenia za infrastrukturę powiatową, taką jak transport, usługi publiczne i szkoły. Jeśli podatki nie będą płacone, hrabstwo będzie miało trudności z wyrównaniem deficytu i może być zmuszone do ograniczenia usług dla swoich mieszkańców. Świadectwa zastawu podatkowego są sprzedawane za należną kwotę, a hrabstwo odzyskuje potrzebne dochody.
Zwykle właściciel nieruchomości ma określony czas na umorzenie zastawu podatkowego po sprzedaży certyfikatu. Ten okres karencji może trwać nawet kilka lat. Zamiast natychmiast stracić swoją nieruchomość w wyniku wykluczenia podatkowego, właściciel nieruchomości zyskuje dodatkowy czas na zapłacenie podatków i umorzenie nieruchomości.
Kupowanie certyfikatów z zastawem podatkowym daje możliwość inwestowania przy niskim ryzyku. Aby właściciel mógł usunąć zastaw, musi nie tylko zapłacić podatek, ale także zapłacić odsetki. Inwestor zarabia na odsetkach. Większość zaświadczeń podatkowych podlega umorzeniu, więc są one uważane za stosunkowo bezpieczną inwestycję. Każdy, kto może legalnie posiadać tytuł do nieruchomości, może kupić zaświadczenia o zastawie podatkowym.