Η πραγματική διάρκεια είναι ένας τύπος μέτρησης που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση του ποσού της απόδοσης μιας επένδυσης, επιτρέποντας τις πιθανές αλλαγές στο επιτόκιο που ισχύει για την επένδυση. Επίσης γνωστός ως εμπειρική διάρκεια, ο τύπος βασικής διάρκειας χρησιμοποιείται συχνά με ομόλογα και παρόμοιες επενδύσεις όπου ισχύει κυμαινόμενο ή μεταβλητό επιτόκιο. Ενώ υπάρχουν άλλα μέσα υπολογισμού της απόδοσης μιας επένδυσης που δεν έχει σταθερό επιτόκιο, η πραγματική διάρκεια θεωρείται από τα πιο αξιόπιστα.
Ο υπολογισμός της πραγματικής διάρκειας είναι ιδιαίτερα σημαντικός εάν η επένδυση είναι πιθανό να εκδίδει ένα μέρος της απόδοσης περιοδικά σε όλη τη διάρκεια ζωής του ομολόγου. Καθορίζοντας την υπό εξέταση διάρκεια σε σχέση με το χρόνο από την τελευταία εκταμίευση έως την ημερομηνία που θα εκδοθεί η επόμενη πληρωμή, είναι δυνατό να προβλεφθεί τι θα συμβεί με το ισχύον επιτόκιο στο ενδιάμεσο. Ο ακριβής υπολογισμός αυτού του αριθμού βοηθά τον επενδυτή να έχει μια καλή ιδέα για το είδος της απόδοσης που θα περιμένει για την περίοδο και πώς αυτή η απόδοση θα επηρεάσει τις ταμειακές ροές.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η πραγματική διάρκεια εκφράζεται σε έτη. Αυτό συμβαίνει επειδή οι περισσότερες επενδύσεις που προσφέρουν απόδοση με βάση τα επιτόκια είτε αποδίδουν στο σημείο λήξης είτε κάθε λίγα χρόνια κατά τη διάρκεια ζωής του τίτλου. Όταν προσπαθείτε να προσδιορίσετε τη συνολική πραγματική διάρκεια μιας επένδυσης από το σημείο αγοράς έως την ημέρα που λήγει η λήξη, μερικές φορές είναι χρήσιμο να εξετάζετε κάθε περίοδο κατά την οποία υπολογίζεται και εκδίδεται μια πληρωμή. Όταν δεν αναμένεται απόδοση μέχρι να λήξει η επένδυση, τότε ολόκληρη η διάρκεια ζωής του τίτλου θεωρείται μέρος του υπολογισμού.
Όπως με κάθε εργαλείο που χρησιμοποιείται για την προβολή της απόδοσης μιας επένδυσης, η πραγματική διάρκεια είναι τόσο καλή όσο και οι πληροφορίες που χρησιμοποιούνται για τους υπολογισμούς. Για το λόγο αυτό, θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη συγκέντρωση των δεδομένων που θα χρησιμοποιηθούν στη διαδικασία υπολογισμού. Οποιαδήποτε ανακρίβεια θα μπορούσε να προκαλέσει σημαντική απενεργοποίηση της προβολής. Για παράδειγμα, εάν οι προβλέψεις σχετικά με τις μεταβολές των επιτοκίων κατά την εξεταζόμενη περίοδο αποδειχθούν ανακριβείς, τότε τα αποτελέσματα της πραγματικής διάρκειας δεν θα πραγματοποιηθούν. Για το λόγο αυτό, οι επενδυτές θα πρέπει να γνωρίζουν οποιεσδήποτε απρόβλεπτες μετατοπίσεις στα επιτόκια και να είναι έτοιμοι να υπολογίσουν εκ νέου την πραγματική διάρκεια όταν και όταν αυτές οι αλλαγές γίνονται εμφανείς.