Δυσμενής κατοχή είναι η κατάληψη ακινήτου για παρατεταμένο χρονικό διάστημα, όπως ορίζει ο νόμος, το οποίο δεν ανήκει νόμιμα στον κάτοχο του ακινήτου. Αυτό μερικές φορές ονομάζεται κατάληψη, ή δικαιώματα καταληψίας. Είναι σαφές ότι το ακίνητο είναι ακατοίκητο, και εάν ένα άτομο μένει στο ακίνητο για αρκετό καιρό, 10-12 χρόνια σε πολλές πολιτείες, μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο, ακόμα κι αν νομικά δεν έχει καμία αξίωση σε αυτό. Η δυσμενής κατοχή μπορεί επομένως να ειπωθεί ότι είναι ένα μέσο απόκτησης γης ή κατοικιών, χωρίς να χρειάζεται ποτέ να πληρωθεί γι’ αυτήν.
Δεν μπορεί να ειπωθεί ότι οι καταλήψεις είναι νόμιμες. Μάλιστα, ο χρόνος κατάληψης πριν από την απόκτηση του τίτλου του ακινήτου είναι συγκεκριμένα παράνομος. Εάν το άτομο που κατέχει πραγματικά το ακίνητο επιλέξει, μπορεί να αφαιρέσει από το ακίνητο άτομα που βρίσκονται σε κατάληψη και κατηγορούνται για καταπάτηση. Πραγματικά δεν μπορείτε απλά να περπατήσετε στην ιδιοκτησία κάποιου άλλου και να το διεκδικήσετε για δικό σας χωρίς να περιμένετε νομικές επιπτώσεις. Επιπλέον, σε πολλές περιπτώσεις, εάν εγκαταλείψετε το ακίνητο, χάνετε κάθε χρόνο που έχετε συγκεντρώσει μέσω των δικαιωμάτων καταληψίας.
Η δυσμενής κατοχή, για να θεωρηθεί έτσι, πρέπει να ταιριάζει σε τρεις κατηγορίες ορισμού. Το άτομο πρέπει να κατέχει φυσικά την περιουσία με εμφανή και πραγματικό τρόπο. Το άτομο κατέχει επίσης διανοητικά την περιουσία, που μερικές φορές ονομάζεται εχθρική κατοχή. Αυτό σημαίνει ότι ο καταληψίας ή ο κάτοχος περιορίζει τη χρήση του ακινήτου από άλλους. Τέλος, η κατοχή του ακινήτου από το άτομο πρέπει να είναι συνεχής. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, δεν μπορείτε να φύγετε από το ακίνητο για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα.
Οι περισσότερες περιπτώσεις δυσμενούς κατοχής είναι αρκετά αθώες, που δεν περιλαμβάνουν άτομα που οκλαδούν στη στεριά. Ένας κακώς σχεδιασμένος χάρτης της περιουσίας ενός ατόμου που είναι λανθασμένος μπορεί να σημαίνει ότι οι άνθρωποι αισθάνονται ότι έχουν δικαίωμα να κατέχουν περισσότερη γη από αυτή που στην πραγματικότητα κατέχουν. Ο λάθος ιδιοκτήτης θα μπορούσε να περιφράξει μια μικρή λωρίδα γης. Εάν αυτό περάσει απαρατήρητο από τον πραγματικό ιδιοκτήτη της γης και η κατοχή είναι φυσική, εχθρική και συνεχής, τότε με την πάροδο του χρόνου το άτομο που δεν έχει δικαίωμα στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία μπορεί να το κατέχει μέσω δικαιωμάτων καταληψίας.
Εάν ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου αντιληφθεί το λάθος, μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο για να αποκτήσει την πλήρη κατοχή της ιδιοκτησίας. Μερικές φορές απλώς υποδεικνύοντας στον γείτονα ότι το ακίνητο που περιφράχτηκε κατέχεται αρνητικά, τερματίζει τη δυσμενή κατοχή. Συχνά αυτά τα ζητήματα σχετικά με μικρά κομμάτια γης επιλύονται όταν γίνονται σωστά σχέδια των γραμμών ιδιοκτησίας, χωρίς να χρειάζονται δικαστικές αποφάσεις. Εναλλακτικά, εάν ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου πραγματικά δεν ενδιαφέρεται για μια μικρή έκταση γης, μπορεί να αγνοήσει τα δικαιώματα των καταληψιών και να επιτρέψει στον γείτονα να το προσαρτήσει σταδιακά μέσω συνεχούς κατοχής.
Οι νόμοι για τη στέγαση κατοικίας και τα δικαιώματα εξόρυξης ήταν ένας τρόπος απόκτησης ιδιοκτησίας αρκετά παρόμοιος με αυτόν που χρησιμοποιήθηκε για την κατοχή με δυσμενή κατοχή. Με την πάροδο του χρόνου, οι άνθρωποι μπορούσαν να αποκτήσουν τίτλους σε εδάφη που έχτιζαν, καλλιεργούσαν ή εξόρυξαν, υπό την προϋπόθεση ότι θα έμεναν εκεί για αρκετό καιρό. Αυτή είναι η μία περίπτωση όπου ένας αρκετά αθώος τύπος καταλήψεων σας δίνει δικαιώματα σε γη που ανήκει στην κυβέρνηση. Στις περισσότερες άλλες περιπτώσεις, δεν μπορείτε να κατέχετε αρνητικά κρατική γη. Κάθε πολιτεία έχει τους περιορισμούς της όσον αφορά την κρατική ιδιοκτησία.
Άλλες περιπτώσεις δυσμενών περιουσιακών στοιχείων, όπου η παραβίαση είναι εσκεμμένη και σαφώς κατανοητή είναι λιγότερο συχνές. Αυτά μπορεί να προκύψουν όταν οι άνθρωποι εγκαταλείπουν την ιδιοκτησία. Ένα άτομο μπορεί να μετακομίσει σε ένα εγκαταλελειμμένο σπίτι και να το κατέχει αρνητικά. Μπορεί ακόμη και να πληρώσουν τους φόρους στο σπίτι για να αποδείξουν την πραγματική κατοχή του ακινήτου. Σε διακανονισμούς διαζυγίων, τα δικαιώματα των καταληψιών μπορούν να παίξουν έναν παράγοντα στον καθορισμό του ποιος αποκτά την κυριότητα σε διαφορετικούς τύπους ιδιοκτησίας. Εάν ένα άτομο αγνοήσει τους νόμους περί ιδιοκτησίας σχετικά με το ποιος κατέχει τι, μπορεί σταδιακά να ανακτήσει τον τίτλο ιδιοκτησίας που έπρεπε να χωρίσει, εξακολουθώντας να το κατέχει.