Μια συνθετική μίσθωση είναι μια μίσθωση που επιτρέπει στην οικονομική οντότητα που επωφελείται από τη μίσθωση, γνωστή και ως μισθωτής, ορισμένα φορολογικά οφέλη και εκτιμήσεις του ισολογισμού. Η δομή έχει διαμορφωθεί έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ή ο εκμισθωτής, να επιτρέπει στον ενοικιαστή του ακινήτου, ή στον μισθωτή, το δικαίωμα να λειτουργεί στο ακίνητο σε αντάλλαγμα για πληρωμές ενοικίου. Παρόλο που ο μισθωτής χρησιμοποιεί γενικά χρηματοδότηση για να πληρώσει το ενοίκιο, μια συνθετική μίσθωση δεν εμφανίζεται ως υποχρέωση στον ισολογισμό της μισθωτής εταιρείας. Επιπλέον, ο μισθωτής είναι σε θέση να λάβει ευεργετική φορολογική μεταχείριση για τις πληρωμές τόκων που πραγματοποιούνται επί του δανείου και τυχόν υποτίμηση του ακινήτου.
Οι εταιρείες ενδιαφέρονται πολύ ανά πάσα στιγμή να κάνουν συμφωνίες που βελτιώνουν τη συνολική οικονομική τους κατάσταση. Σε πολλές περιπτώσεις, οι συμφωνίες μπορεί να δομούνται με τρόπους που επιτρέπουν σε μια εταιρεία να διατηρεί τον ισολογισμό της παρθένο ακόμα και όταν αναλαμβάνει μια σημαντική οικονομική υποχρέωση. Μια τέτοια ρύθμιση είναι γνωστή ως συνθετική μίσθωση, η οποία επιτρέπει σε μια εταιρεία να νοικιάζει ακίνητο χωρίς να εμφανίζεται ως αρνητικό στον ισολογισμό.
Τα δύο κύρια μέρη μιας συνθετικής μίσθωσης είναι ο εκμισθωτής, ο οποίος είναι συνήθως μια τράπεζα ή μια ειδική εταιρεία που ιδρύεται μόνο για το σκοπό της συμφωνίας, και ο μισθωτής, ο οποίος συμφωνεί να νοικιάσει το ακίνητο και να το λειτουργήσει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο αυτός ο τύπος μίσθωσης είναι επίσης γνωστός μερικές φορές ως λειτουργική μίσθωση. Σε πολλές περιπτώσεις, ο εκμισθωτής δανείζει επίσης χρήματα στον μισθωτή για να ολοκληρώσει τη συμφωνία, επιτρέποντας τη χρηματοδότηση.
Ενόσω η μίσθωση είναι σε λειτουργία, τα στοιχεία μιας συνθετικής μίσθωσης επιτρέπουν στον μισθωτή να τη διατηρήσει εκτός ισολογισμού. Μια τέτοια εκτίμηση είναι εξαιρετικά σημαντική για τις εταιρείες που ενδιαφέρονται να επιδείξουν ισχυρά χρηματοοικονομικά μεγέθη σε πιθανούς επενδυτές. Ένα άλλο θετικό για τον μισθωτή είναι ότι η εταιρεία λαμβάνει και φορολογικά οφέλη για τυχόν αποσβέσεις του ακινήτου ή τυχόν τόκους που καταβάλλονται στον δανειστή για το δάνειο.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί που τίθενται σε μια συνθετική μίσθωση. Για παράδειγμα, πρέπει να είναι δομημένο με τέτοιο τρόπο ώστε ο μισθωτής να μην υποχρεούται να αγοράσει το ακίνητο κατά την ολοκλήρωση της μίσθωσης, αν και μπορεί να το κάνει εάν το επιθυμεί. Επιπλέον, τα επίπεδα ενοικίου πρέπει να διατηρούνται αρκετά χαμηλά, ώστε το συνολικό ποσό των πληρωμών σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης να μην υπερβαίνει το 90 τοις εκατό της αγοραίας αξίας του ακινήτου.