Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι σε θέση να πραγματοποιήσει τις πληρωμές του στεγαστικού δανείου του, ο δανειστής έχει γενικά συμβατικό δικαίωμα να δεσμεύσει και να διεκδικήσει την περιουσία του ιδιοκτήτη του σπιτιού. Αυτό το φαινόμενο είναι γνωστό ως αποκλεισμός. Όταν η κατάσχεση διεκπεραιώνεται με δικαστική αγωγή, αναφέρεται ως δικαστική κατάσχεση. Ουσιαστικά, κατά τη διάρκεια μιας δικαστικής διαδικασίας αποκλεισμού, ένα δικαστήριο εκδίδει απόφαση υπέρ του δανειστή και εξουσιοδοτεί την πώληση του σπιτιού από έναν σερίφη. Τα έσοδα από την πώληση προορίζονται για την ικανοποίηση του ανεξόφλητου στεγαστικού δανείου.
Κατά τη διάρκεια μιας τυπικής δικαστικής διαδικασίας αποκλεισμού, ο δανειστής υποβάλλει μια καταγγελία και μια ειδοποίηση της Lis Pendens στο δικαστήριο. Σε γενικές γραμμές, αυτά τα έγγραφα περιγράφουν το ανεξόφλητο χρέος και εξηγούν γιατί πρέπει να επιτρέπεται στον δανειστή να κατασχέσει το ακίνητο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού συνήθως απαιτείται να ενημερώνονται για την καταγγελία. Συνήθως, η ειδοποίηση πραγματοποιείται με απευθείας επίδοση, μέσω ταχυδρομικής αποστολής ή με δημοσίευση σε εφημερίδα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν γενικά το δικαίωμα να εμφανιστούν στο δικαστήριο για να πουν τη δική τους πλευρά της ιστορίας.
Εάν το δικαστήριο κρίνει ότι το χρέος είναι νόμιμο και παραμένει απλήρωτο, αντίθετα με τους όρους της σύμβασης υποθήκης μεταξύ του ιδιοκτήτη και του δανειστή, το δικαστήριο πιθανότατα θα εκδώσει απόφαση υπέρ του δανειστή για το συνολικό ποσό που οφείλει στο σπίτι. Αυτό περιλαμβάνει γενικά τυχόν έξοδα που σχετίζονται με τη δικαστική διαδικασία αποκλεισμού. Στη συνέχεια, το δικαστήριο θα εκδώσει ένταλμα, το οποίο επιτρέπει την πώληση του ακινήτου από σερίφη. Οι πωλήσεις σερίφη πραγματοποιούνται συνήθως με τη μορφή δημοπρασιών που είναι ανοιχτές σε οποιοδήποτε μέλος του κοινού και που διεξάγονται σε δημόσιο χώρο.
Στη δημοπρασία, το ακίνητο κατακυρώνεται συνήθως στον πλειοδότη, με την επιφύλαξη της έγκρισης της πώλησης από το δικαστήριο. Σε γενικές γραμμές, ένας πλειοδότης πρέπει να πληρώσει μετρητά τη στιγμή της πώλησης ή να παραδώσει μια σημαντική κατάθεση στο σπίτι, με το υπόλοιπο να καταβληθεί αμέσως μετά την πώληση. Μόλις εγκριθεί, ένα έγγραφο που αναφέρεται ως πράξη σερίφη παραδίδεται στον νέο ιδιοκτήτη σπιτιού. Στη συνέχεια καταχωρείται η στεγαστική πράξη, με τον πλειοδότη να εγγράφεται ως ο ιδιοκτήτης του ρεκόρ ακινήτου.
Τα ακίνητα που κατασχέθηκαν και μεταπωλούνται μέσω δικαστικών κατασχέσεων είναι συχνά λιγότερο επικίνδυνα στην αγορά από τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί εξωδικαστικά. Ένας μη δικαστικός αποκλεισμός συνήθως συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις αποκλεισμού που έχουν καθοριστεί από το νόμο. Με δικαστική κατάσχεση, εφόσον δικαστήριο έχει διατάξει την κατάσχεση του ακινήτου, η απόφαση μπορεί να ανακληθεί μόνο από άλλο δικαστήριο.