Το buy-down αναφέρεται στη μείωση του επιτοκίου ενός δανείου. Αυτή η μείωση συχνά αντισταθμίζεται από μια πληρωμή που γίνεται κατά τη σύναψη του δανείου, είτε από τον δανειολήπτη είτε από τον δανειστή. Αυτή η πληρωμή, όταν γίνεται από τον αγοραστή, είναι γνωστή ως πόντους έκπτωσης αγοράς.
Σημείο έκπτωσης, γνωστό και ως σημείο προέλευσης ή απλά σημείο, είναι η αμοιβή που καταβάλλεται τη στιγμή του δανεισμού. Ένας πόντος έκπτωσης ισοδυναμεί με ένα ποσοστό του ποσού του δανείου. Η αγορά ενός πόντου μπορεί να μειώσει το επιτόκιο κατά περίπου 0.125% κατά τη διάρκεια του δανείου, εάν πρόκειται για μόνιμη αγορά.
Ωστόσο, οι περισσότερες εξαγορές είναι προσωρινές. Η μείωση του συντελεστή ισχύει μόνο για τα πρώτα χρόνια. Το buy-down 2/1 αναφέρεται σε μείωση του επιτοκίου για τα δύο πρώτα χρόνια του δανείου. Όταν το μειωμένο επιτόκιο ισχύει για τρία χρόνια, είναι γνωστό ως εξαγορά 3/2/1.
Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο για ένα δάνειο είναι 9%, με εξαγορά 3/2/1, το επιτόκιο για το πρώτο έτος είναι 6%, για το επόμενο έτος είναι 7%, και για το τρίτο έτος είναι 8%. Στη συνέχεια, όταν τελειώσει η αρχική τριετία, το ποσοστό θα μπορούσε να επιστρέψει στο 9%. Οι εξαγορές είναι διαθέσιμες σε διάφορες μορφές.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι άνθρωποι μπορούν να επιλέξουν την επιλογή εξαγοράς. Το ένα είναι η οικονομική δυσπραγία. Οι πληρωμές δανείων αυξάνονται σταδιακά όταν εφαρμόζεται εξαγορά. Ένας άλλος λόγος είναι η ανάγκη επέκτασης του δανείου για το οποίο θα μπορούσε να δικαιούται ο δανειολήπτης, καθώς οι αρχικές μηνιαίες πληρωμές θα ήταν χαμηλότερες. Αυτό εξαρτάται, φυσικά, εξ ολοκλήρου από το εάν ο δανειστής επηρεάζει τον δείκτη αγοράς κατά τον καθορισμό του μεγέθους του δανείου.
Μειώσεις φόρων είναι επίσης δυνατές λόγω εξαγοράς. Πληρώνοντας τους πόντους έκπτωσης για μια εξαγορά κατά το έτος κλεισίματος του δανείου, ο δανειολήπτης μπορεί να λάβει έκπτωση φόρου για το έτος αυτό. Το χαμηλότερο επιτόκιο τα επόμενα χρόνια, ενώ μειώνει τα φορολογικά οφέλη, έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές.
Οι εξαγορές δεν είναι ωφέλιμες μόνο για τους δανειολήπτες, αλλά και για τους δανειστές. Στον κατασκευαστικό κλάδο, προσφέρονται buy-down είτε προσωρινά είτε μόνιμα, με μειωμένο επιτόκιο καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου, προκειμένου να ενθαρρυνθούν οι άνθρωποι να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο δανειστής πληρώνει τους πόντους έκπτωσης.
Η εξαγορά χρησιμοποιείται συχνά για στεγαστικά δάνεια. Όταν εξετάζει εάν θα λάβει μόνιμη εξαγορά, ο δανειολήπτης θα πρέπει να υπολογίσει πότε οι αποταμιεύσεις του από το μειωμένο επιτόκιο θα ισοδυναμούσαν με την πληρωμή που έγινε για τους πόντους έκπτωσης. Το αν είναι επωφελείς ή όχι οι αγορές προς πώληση εξαρτάται εξ ολοκλήρου από αυτόν που αγοράζει τους πόντους έκπτωσης.