Όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο πώλησης και αντικατάστασης εμπορικών ή επενδυτικών ακινήτων, ίσως είναι συνετό να εξετάσετε μια αντίστροφη ανταλλαγή. Αυτή η μέθοδος ανταλλαγής ακινήτων, επίσης γνωστή ως αντίστροφη ανταλλαγή 1031 ή ως αντίστροφη ανταλλαγή 1031, είναι αποτέλεσμα της Διαδικασίας Εσόδων 2000-37, ενός ομοσπονδιακού φορολογικού νόμου που θεσπίστηκε στις ΗΠΑ τον Σεπτέμβριο του 2000.
Το ανταλλακτήριο 1031 είναι ένα «ασφαλές λιμάνι» που ιδρύθηκε από την IRS για να επιτρέψει στους φορολογούμενους να επωφεληθούν από μια οικονομικά ελκυστική και δυνητικά κερδοφόρα ευκαιρία να αγοράσουν νέα και να πουλήσουν παλιά επένδυση ή εμπορική ιδιοκτησία. Ένα ανταλλακτήριο 1031 καλύπτει έναν αριθμό συναλλαγών ακινήτων εκτός από τις αντίστροφες ανταλλαγές. Η ακίνητη περιουσία, μακράν το πιο συχνά ανταλλασσόμενο εμπόρευμα, μπορεί να περιλαμβάνει κτίρια γραφείων, αποθήκες, πολυκατοικίες κ.λπ. Η μη ανεπτυγμένη γη μπορεί επίσης να συμπεριληφθεί σε αντίστροφη ανταλλαγή 1031, εφόσον η παρτίδα βρίσκεται σε κατάλληλη ζώνη.
Ουσιαστικά, μια συναλλαγή αντιστροφής ανταλλαγής 1031 είναι η μέθοδος με την οποία ολοκληρώνεται η αγορά του ακινήτου αντικατάστασης από ένα άτομο ή μια κοινοπραξία πριν από την πώληση του παραχωρηθέντος ακινήτου και χωρίς δυσμενείς φορολογικές επιπτώσεις. Το αναγνωρισμένο κέρδος ή ζημία μιας τέτοιας συναλλαγής από την Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων (IRS) αναβάλλεται επ’ αόριστον, με την προϋπόθεση ότι πληρούνται όλοι οι όροι, οι προϋποθέσεις και τα χρονικά όρια της ανταλλαγής. Αυτή η επιλογή μεταβίβασης ακινήτων αντιπροσωπεύει μια νομική αποφυγή αυτού που συχνά είναι ένας σημαντικός φόρος υπεραξίας. Το ακίνητο αντικατάστασης πρέπει, ωστόσο, να είναι ίσης ή μεγαλύτερης αξίας από το ακίνητο που έχει παραιτηθεί.
Σε μια αντίστροφη ανταλλαγή, ο τίτλος ιδιοκτησίας ή ο τίτλος είτε του ακινήτου αντικατάστασης είτε του παραχωρηθέντος ακινήτου είναι, έναντι αμοιβής, «σταθμευμένο» ή κατέχεται από διαπιστευμένο κάτοχο του τίτλου του Exchange Accommodation (EAT) για έως και 180 ημέρες. Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, εάν το ακίνητο που έχει παραιτηθεί δεν έχει πωληθεί, η συναλλαγή αντιστροφής 1031 μπορεί να ακυρωθεί και τυχόν υπεραξίες που προκύπτουν από τη συναλλαγή αναγνωρίζονται και φορολογούνται. Μια αντίστροφη ανταλλαγή 1031 που διαρκεί περισσότερες από 180 ημέρες, για παράδειγμα ένα ακίνητο υπό κατασκευή ή ανακαίνιση, μπορεί να πραγματοποιηθεί, αλλά ο έλεγχος της IRS μπορεί να αρνηθεί τη συναλλαγή. Οι αγοραστές του ακινήτου αντικατάστασης μπορούν να πραγματοποιήσουν εκ νέου συναλλαγές με μια άλλη αντίστροφη ανταλλαγή 1031, εάν κριθεί ότι το ακίνητο που παραιτήθηκε δεν πρόκειται να πουληθεί εντός του χρονικού πλαισίου των 180 ημερών. Και πάλι, ωστόσο, η IRS μπορεί να αναγνωρίσει ή να μην αναγνωρίσει τέτοιες περαιτέρω συναλλαγές ανταλλαγής.
Αν και σε οποιοδήποτε είδος εμπορικού ή επενδυτικού ακινήτου μπορεί να δοθεί ένα ασφαλές λιμάνι χρησιμοποιώντας ένα ανταλλακτήριο 1031, το πιο κοινό είναι το ακίνητο, καθώς υπόκειται συχνότερα σε αναγνώριση κεφαλαιακών κερδών από το IRS.