Για όσους ενδιαφέρονται για μια ανταλλαγή 1031, που ονομάζεται επίσης ανταλλαγή 1031 ομοειδών ή αναβαλλόμενη ανταλλαγή, αυτή η επιλογή μπορεί να φαίνεται σαν μια τεράστια εξοικονόμηση χρημάτων. Αναλυτικά στην Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων, η ανταλλαγή 1031 επιτρέπει στους φορολογούμενους των Ηνωμένων Πολιτειών να πουλήσουν ορισμένα ακίνητα και να αποφύγουν να πληρώσουν αμέσως φόρους κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση. Στην πραγματικότητα, μπορούν να αναβληθούν σχεδόν επ’ αόριστον χάρη σε αυτόν τον κανόνα.
Ένας από τους πιο σημαντικούς κανόνες ανταλλαγής 1031 είναι ότι ο φορολογούμενος πρέπει να αποκτήσει άλλο ακίνητο εντός ορισμένης χρονικής περιόδου, προκειμένου το ακίνητο που διατίθεται να πληροί τις προϋποθέσεις για την αναβολή των φόρων υπεραξίας. Εάν ο φορολογούμενος περιμένει πολύ, μπορεί να χάσει την ευκαιρία να επωφεληθεί εντελώς με αυτόν τον τρόπο. Καθώς οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να είναι αρκετά μεγάλοι, πολλοί άνθρωποι θα επωφεληθούν σημαντικά από την άσκηση της επιλογής ανταλλαγής 1031.
Όταν εξετάζουν τη δυνατότητα και το πιθανό όφελος μιας ανταλλαγής 1031, πολλοί άνθρωποι εξετάζουν πρώτα τους κανόνες ανταλλαγής 1031 που διέπουν τον τύπο του ακινήτου που είναι επιλέξιμο για ανταλλαγή με αναβολή φόρου. Πρώτον, το ακίνητο που πωλήθηκε και το ακίνητο αντικατάστασης πρέπει και τα δύο να κατέχονται για επιχειρηματικούς, εμπορικούς ή επενδυτικούς σκοπούς και οι μετοχές και τα ομόλογα, τα χαρτονομίσματα και το απόθεμα δεν υπολογίζονται. Τα προσωπικά ακίνητα και τα ακίνητα, εφόσον βρίσκονται στις Ηνωμένες Πολιτείες, μετράνε εφόσον πληρούν τα κριτήρια που ορίζονται από τον Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων. Ακόμη και τα ζώα μπορεί να υπολογίζονται σύμφωνα με τους κανόνες ανταλλαγής 1031.
Για να είναι επιλέξιμη για ανταλλαγή ομοειδών ειδών 1031, η ιδιότητα που πωλείται και αντικαθίσταται πρέπει να είναι παρόμοιας φύσης, πράγμα που ουσιαστικά σημαίνει παρόμοια φύση. Για παράδειγμα, ένα άτομο μπορεί να ανταλλάξει ένα κενό οικόπεδο με ένα κτίριο γραφείων ή ένα αυτοκίνητο επαγγελματικής χρήσης με ένα φορτηγό επαγγελματικής χρήσης. Ωστόσο, το ακίνητο δεν χρειάζεται να είναι το ίδιο ως προς την ποιότητα.
Υπάρχουν δύο κανόνες ανταλλαγής 1031 με βάση το χρόνο που πρέπει να τηρεί ένα άτομο. Το πρώτο περιλαμβάνει τον προσδιορισμό ενός ακινήτου αντικατάστασης για το ακίνητο που έχει πουληθεί. Ο φορολογούμενος δεν μπορεί να χρειαστεί περισσότερες από 45 ημέρες μετά την πώληση του αρχικού ακινήτου για να προσδιορίσει ένα για την αντικατάστασή του. Η περίοδος των 45 ημερών δεν παρατείνεται για μη εργάσιμες ημέρες, συμπεριλαμβανομένων των Σαββατοκύριακων και των ομοσπονδιακών αργιών. Ωστόσο, αυτή η χρονική περίοδος είναι μόνο για την αναγνώριση του ακινήτου. Ο φορολογούμενος έχει ακόμη περισσότερο χρόνο για να αγοράσει το ακίνητο ή το περιουσιακό στοιχείο αντικατάστασης.
Ο επόμενος κανόνας 1031 βάσει χρόνου περιλαμβάνει την περίοδο ανταλλαγής. Ένα άτομο έχει στη διάθεσή του 180 ημέρες μετά την πώληση της αρχικής ιδιοκτησίας του για να παραλάβει το ακίνητο ή το περιουσιακό στοιχείο με το οποίο το αντικαθιστά. Εναλλακτικά, ο φορολογούμενος μπορεί να λάβει το νέο ακίνητο έως και 180 ημέρες μετά την ημερομηνία λήξης της φορολογικής του δήλωσης για το έτος κατά το οποίο έλαβε χώρα η πώληση του παραχωρηθέντος ακινήτου. Ο φορολογούμενος πρέπει να παραλάβει το νέο ακίνητο εντός όποιας περιόδου 180 ημερών, μετά την ημερομηνία πώλησης ή μετά την ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης, είναι προγενέστερη. Δεν υπάρχουν εξαιρέσεις για οποιοδήποτε μέρος της περιόδου των 180 ημερών που εμπίπτει σε αργία ή Σαββατοκύριακο.