Οι εταιρείες μπορούν να λογιστικοποιήσουν τις συμβάσεις μίσθωσης είτε ως λειτουργικά έξοδα είτε ως επενδύσεις κεφαλαίου. Η απόφαση επηρεάζει τις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας και μπορεί να παραποιηθεί για να παρουσιάσει μια ανακριβή εικόνα της οικονομικής της κατάστασης. Στις ΗΠΑ, οι Γενικά Αποδεκτές Λογιστικές Αρχές (GAAP) που διέπουν τη χρηματοοικονομική αναφορά για τις εταιρείες θέτουν πρότυπα για τον έλεγχο της χειραγώγησης των οικονομικών καταστάσεων μέσω της ταξινόμησης των συμφωνιών μίσθωσης. Η λογιστική μίσθωσης GAAP απαιτεί από τους λογιστές να εφαρμόζουν ένα τεστ τεσσάρων άκρων σε μια μίσθωση για να καθορίσουν εάν πρέπει να ταξινομηθεί ως λειτουργική ή κεφαλαιακή υποχρέωση.
Υπάρχουν δύο τύποι επιχειρηματικών μισθώσεων γενικά, οι οποίες περιλαμβάνουν τις λειτουργικές και τις κεφαλαιουχικές μισθώσεις. Μια συμφωνία μίσθωσης επιτρέπει σε μια εταιρεία να νοικιάζει εξοπλισμό για μηνιαία πληρωμή χωρίς να αγοράσει εξ ολοκλήρου τον εξοπλισμό. Εάν η σύμβαση μίσθωσης δίνει στην εταιρεία το δικαίωμα χρήσης του εξοπλισμού για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα χωρίς δικαίωμα ιδιοκτησίας, η μηνιαία πληρωμή θεωρείται λειτουργικό έξοδο. Το έξοδο διαγράφεται ως συνηθισμένο ετήσιο επιχειρηματικό έξοδο και απεικονίζεται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων της εταιρείας.
Εάν η σύμβαση μίσθωσης λήξει με την εταιρεία που κατέχει τον εξοπλισμό ή επιτρέπει στην εταιρεία να αγοράσει τον εξοπλισμό σε μειωμένη τιμή κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης, η μίσθωση θεωρείται υποχρέωση κεφαλαίου. Σε αυτό το σενάριο, η μίσθωση έχει περισσότερα κοινά με μια μακροπρόθεσμη συμφωνία χρηματοδότησης παρά με μια πραγματική συμφωνία ενοικίασης. Μια κεφαλαιουχική μίσθωση δημιουργεί ένα περιουσιακό στοιχείο και μια υποχρέωση στον ισολογισμό της εταιρείας. Η εταιρεία πρέπει να αποσβέσει το περιουσιακό στοιχείο κάθε χρόνο και μπορεί να αφαιρέσει μόνο τους τόκους που καταβάλλονται για τη μίσθωση.
Οι εταιρείες τείνουν να προτιμούν να ταξινομούν τις μισθώσεις ως λειτουργικά έξοδα για να τις κρατούν εκτός του ισολογισμού. Μια πληρωμή ενοικίου σε μια κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων μοιάζει με μια βραχυπρόθεσμη δαπάνη που μπορεί να απορριφθεί ανά πάσα στιγμή, εάν η επιχείρηση χρειαστεί να μειώσει τα έξοδα για να διατηρήσει την κερδοφορία. Αντίθετα, μια υποχρέωση στον ισολογισμό επηρεάζει τη χρηματοοικονομική κατάσταση της εταιρείας, γιατί είναι μια υποχρέωση με πολυετή επίδραση που συχνά δεν μπορεί να ακυρωθεί χωρίς σημαντικό κόστος.
Η λογιστική μίσθωσης GAAP τροποποιήθηκε για να αποτραπεί η παραποίηση του ισολογισμού μέσω εσφαλμένης ταξινόμησης μίσθωσης. Τα χρηματοοικονομικά πρότυπα στις ΗΠΑ απαιτούν πλέον από τους λογιστές να εφαρμόζουν ένα τεστ τεσσάρων άκρων στις συμφωνίες μίσθωσης πριν τις ταξινομήσουν ως λειτουργικές ή κεφαλαιακές. Εάν μια σύμβαση μίσθωσης περιέχει οποιοδήποτε από τα τέσσερα κριτήρια δοκιμής, θα πρέπει να ταξινομηθεί σωστά ως κεφαλαιακή υποχρέωση σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα μίσθωσης GAAP.
Δύο από τα λογιστικά κριτήρια μίσθωσης GAAP για τις κεφαλαιουχικές μισθώσεις αφορούν τη διάθεση του εξοπλισμού στο τέλος της σύμβασης. Εάν η εταιρεία κατέχει τον εξοπλισμό ή έχει τη δυνατότητα να αγοράσει τον εξοπλισμό σε τιμή ευκαιρίας στο τέλος, η μίσθωση θεωρείται κεφάλαιο. Επίσης, εάν η παρούσα αξία των πληρωμών μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από το 90 τοις εκατό της εύλογης αγοραίας αξίας του εξοπλισμού ή εάν η διάρκεια της μίσθωσης είναι μεγαλύτερη από το 75 τοις εκατό της διάρκειας ζωής του περιουσιακού στοιχείου, η συμφωνία θεωρείται υποχρέωση κεφαλαίου.