Skumulowane odsetki to suma płatności odsetek od pożyczki w okresie jej trwania lub w określonym przedziale czasu. Oblicza się ją, dzieląc przyszłą wartość (FV) pożyczki przez jej aktualną wartość (PV), a następnie odejmując jedną. Jest zwykle używany do porównania kosztów dwóch pożyczek w celu określenia, która jest bardziej ekonomiczna. Ponieważ odsetki naliczone i zapłacone od niektórych oprocentowanych instrumentów finansowych, takich jak obligacje i kredyty hipoteczne, podlegają opodatkowaniu lub są zwolnione z podatków amerykańskich, skumulowane odsetki są również przydatne, gdy przychodzi czas na wypełnienie formularzy podatkowych w USA. W przeciwieństwie do metod efektywnej rocznej stopy procentowej (APR), rocznej stopy procentowej i metod analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych, skumulowane odsetki nie uwzględniają wartości pieniądza w czasie ani początkowych kosztów pożyczki, co czyni je gorszym miernikiem prawdziwego kosztu ekonomicznego.
W przypadku konwencjonalnego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, odsetki stanowią wyższy procent całkowitych miesięcznych spłat na początku okresu kredytowania i zmniejszają się jako procent całkowitej spłaty w miarę starzenia się kredytu hipotecznego. Skumulowane odsetki rosną w malejącym tempie do maksimum, a następnie maleją jako procent całkowitej spłaty kredytu hipotecznego w okresie spłaty kredytu; dzieje się tak, ponieważ płatności główne stanowią coraz większy procent całkowitej płatności. Przy obliczaniu odsetek skumulowanych przyjmuje się, że odsetki składają się okresowo z każdą datą płatności oznaczającą koniec jednego i początek nowego okresu kapitalizacji. Generalnie, rynkowa konwencja polega na stosowaniu rocznej kapitalizacji w przypadku kredytów konsumenckich i hipotecznych.
Co więcej, obliczanie skumulowanych odsetek od kredytów hipotecznych i pożyczek o zmiennej stopie procentowej, które są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, wymaga przyjęcia pewnych założeń. Stopa procentowa takich pożyczek jest okresowo aktualizowana, co powinno być wyraźnie określone w warunkach pożyczki. W związku z tym należy przyjąć założenia dotyczące przyszłych stóp procentowych, aby obliczyć skumulowane odsetki lub dowolny miernik rentowności, stopy lub kosztu w tym zakresie. Przy obliczaniu APR zakłada się na przykład, że początkowa stopa procentowa będzie obowiązywać przez cały okres kredytowania. Rzeczywiste przyszłe stopy mogą i często różnią się od zakładanych przyszłych stóp; skutkują one znacznymi różnicami między tym, co pożyczkobiorca lub pożyczkodawca początkowo obliczył skumulowane odsetki, a tym, czym faktycznie się okazuje.