Każdy budynek komercyjny lub instytucjonalny ma podstawową funkcję lub działalność. Na przykład podstawową działalnością szpitala jest leczenie pacjentów medycznych. Podstawową funkcją fabryki montażu samochodów jest budowanie samochodów osobowych i ciężarowych. Osobą odpowiedzialną za efektywną eksploatację i utrzymanie tych budynków jest kierownik obiektu.
W większości organizacji kierownik ds. obiektów zajmuje stanowisko pracownicze. Zadaniem zarządcy obiektów jest wspieranie i doskonalenie podstawowych działań organizacji poprzez zapewnienie optymalnego środowiska i usług wsparcia dla użytkowników budynku lub kompleksu budynków. Skuteczne zarządzanie obiektami integruje ludzi, procesy, budynki i technologię.
Zarządcy obiektów są zatrudnieni w różnych budynkach komercyjnych i instytucjonalnych, w tym w centrach konferencyjnych, kompleksach przemysłowych i biurowych, szpitalach, hotelach, ośrodkach wypoczynkowych i lotniskach. Różnorodne i niepowtarzalne potrzeby każdego budynku wymagają kompetencji menedżerskich w wielu dziedzinach. Na przykład kierownik obiektów szpitalnych może być odpowiedzialny za tak różne rzeczy, jak świadczenie usług pralniczych i usuwanie materiałów niebezpiecznych, zakup i montaż nowego systemu ogrzewania lub klimatyzacji (HVAC) lub kontraktowanie napraw asfaltu na parkingu.
Nadzór nad kwestiami bezpieczeństwa i higieny pracy jest zwykle obowiązkiem kierownika obiektu. Obowiązki te obejmują bezpieczeństwo przeciwpożarowe, kontrolę emisji przemysłowych, systemy alarmowe i jakość powietrza w pomieszczeniach. Od kierownika obiektu oczekuje się znajomości lokalnych, regionalnych i krajowych przepisów i regulacji dotyczących bezpieczeństwa. Inne obowiązki związane z zarządzaniem obiektem mogą obejmować zarządzanie terenem i jego konserwację, automatyzację budynku i zarządzanie systemami budynku oraz przenoszenie lub instalację nowego sprzętu i mebli.
W gospodarce światowej niezbędne jest ustanowienie standardów i wzorców kompetencji i wydajności. Międzynarodowe Stowarzyszenie Zarządzania Obiektami (IFMA) stworzyło poświadczenie Certified Facility Manager (CFM). Deklarowane cele IFMA to zapewnienie doskonałości zawodowej, ustanowienie standardów profesjonalnej praktyki zarządzania obiektami, promowanie wartości profesjonalnego zarządzania obiektami oraz pozytywny wpływ na przyszłą praktykę zarządzania obiektami.
Aby zakwalifikować się jako CFM, kierownik obiektu musi spełniać standardy osiągnięć edukacyjnych i doświadczenia praktycznego. Musi również zdać egzamin kompetencyjny mający na celu zmierzenie zdolności danej osoby w stosunku do ustalonych standardów zarządzania obiektem. Egzamin mierzy kompetencje w dziewięciu obszarach, w tym między innymi w zakresie obsługi i konserwacji, czynników ludzkich i środowiskowych, zarządzania majątkiem, planowania i zarządzania projektami, zarządzania personelem i umiejętności komunikacyjnych.
Rola zarządców obiektów stale ewoluuje. Od wielu zarządców obiektów oczekuje się również wkładu na poziomie strategicznym poprzez dostarczanie wyższej kadrze zarządzającej informacji dotyczących najlepszego wykorzystania przestrzeni i doradzanie wyższej kadrze zarządzającej w zakresie decyzji dotyczących przestrzeni i usług wsparcia. Ta strategiczna rola podkreśla rosnący wpływ i znaczenie efektywnego zarządzania obiektami w światowej gospodarce.