Zarządzanie aktywami nieruchomości to po prostu zarządzanie nieruchomością z myślą o szerszym kontekście niż ten, w którym nieruchomość istnieje. Tym kontekstem jest zwykle biznes inny niż posiadanie i zarządzanie nieruchomościami. Przykłady mogą obejmować produkcję, magazynowanie, sprzedaż detaliczną, badania i rozwój lub powierzchnię biurową dla wykonawczej gałęzi firmy. Niezależnie od kontekstu, celem zarządzania majątkiem majątkowym jest traktowanie nieruchomości jako samodzielnego przedsiębiorstwa i maksymalizacja jego wartości.
Samodzielna działalność w zakresie nieruchomości jest wyceniana na podstawie generowanego przez nią dochodu netto. Jeżeli nieruchomość nie była odpowiednio utrzymana, koszt doprowadzenia jej do dobrego stanu zostanie odliczony od wartości wykazanej przez dochód netto. Następnie chcesz wiedzieć, jak zmaksymalizować dochód netto z nieruchomości.
Istnieją cztery ogólne kategorie kosztów: podatki od nieruchomości, pustostany, media i utrzymanie. Podatki od nieruchomości zwykle pochłaniają od 15 do 20 procent dochodu z nieruchomości. Różne jurysdykcje podatkowe, zarówno w obrębie stanu, jak i między stanami, mają różne schematy opodatkowania, więc dokładna wartość procentowa może być wyższa lub niższa. Najtrudniejszym do obniżenia wydatkiem są podatki od nieruchomości. Mądre zarządzanie aktywami majątkowymi będzie dążyć do obniżenia wyceny rzeczoznawcy podatkowego w czasie recesji.
Wakat to kolejny największy koszt. Tutaj można stracić od 9 do 18 procent planowanych dochodów brutto. Kiedy lokator odchodzi, wynajmujący ponosi utracone dochody, koszty malowania i układania wykładzin, koszt nowych „ulepszeń najemcy”, ulepszeń, które są specyficzne dla potrzeb najemcy oraz koszty leasingu, takie jak koszty reklamowe i prawne związane z przygotowaniem i przeglądem umowy najmu.
Rozsądne zarządzanie majątkiem nieruchomości zminimalizuje obrót, nawet kosztem nie zawsze osiągania maksymalnych czynszów. Obniżenie czynszu dla dotychczasowych najemców o kilka dolarów miesięcznie jest mniej kosztowne niż koszty związane z odejściem najemcy. I odwrotnie, taniej jest pozostawić wolne miejsce trochę dłużej niż wynająć go najemcy, którego na to nie stać lub ma poważne problemy z kredytem. Jedyną rzeczą droższą od utraty dobrego lokatora jest eksmisja złego lokatora.
Media stanowią znaczny koszt dla wynajmującego w wysokich budynkach biurowych, ale nie w pasażowych centrach handlowych, gdzie powierzchnie są zwykle mierzone indywidualnie. W kontekście zarządzania majątkiem, media są ważne, ponieważ większe przedsiębiorstwo płaci im bezpośrednio lub pośrednio. Oświetleniem, ogrzewaniem i klimatyzacją sterują obecnie komputery, czujniki ciepła i czujniki ruchu. Upewnij się, że są one obecne i aktualne.
Utrzymanie, które powinno pochłonąć od 8 do 12 procent pobieranego czynszu, jest ulubionym miejscem na krótką zmianę nieruchomości. Brak utrzymania nieruchomości w dobrym stanie jest kiepską strategią zarządzania majątkiem. Problemy mają tendencję do narastania z czasem, a naprawy kosztują wielokrotność tego, co kosztowałyby, gdyby zostały wykonane w odpowiednim czasie. Z drugiej strony kupowanie niepotrzebnie drogich osprzętu to strata pieniędzy, bez względu na to, który dyrektor sobie tego życzy. Najlepszą strategią jest naprawa nieruchomości w odpowiedni sposób i kiedy jest to właściwe, ale unikanie przepłacania lub nadmiernej poprawy.