Η μίσθωση με κέλυφος είναι ένας τύπος μίσθωσης ακινήτων στην οποία ο ενοικιαστής συμφωνεί να κάνει συγκεκριμένες βελτιώσεις ή ακόμα και να ολοκληρώσει την εσωτερική κατασκευή του κτιρίου ή των κτιρίων που βρίσκονται σε αυτό το ακίνητο. Ενώ ο όρος χρησιμοποιείται συχνά σε συνδυασμό με μισθώσεις που έχουν να κάνουν με εμπορικά ακίνητα, υπάρχουν επίσης παραδείγματα μισθώσεων κατοικιών που επιτρέπουν στους ενοικιαστές να κατέχουν σπίτια που έχουν ξεσπάσει και να αποκαταστήσουν τους εσωτερικούς χώρους κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Με μια εμπορική μίσθωση κελύφους, ο ενοικιαστής συχνά νοικιάζει έναν χώρο λιανικής ή γραφείου που δεν είναι τίποτα άλλο από ένα κέλυφος. Αυτό μπορεί συχνά να είναι προς όφελος του ενοικιαστή, καθώς είναι δυνατό να ολοκληρωθεί το εσωτερικό σύμφωνα με τις προδιαγραφές του. Για παράδειγμα, εάν ο εν λόγω χώρος είναι βιτρίνα, ο ενοικιαστής μπορεί να εγκαταστήσει φωτισμό, ηλεκτρικές πρίζες, να τελειώσει τους τοίχους και να καλύψει τα δάπεδα ώστε να ταιριάζει με τη διάταξη για τη νέα τοποθεσία λιανικής. Οι όροι της μίσθωσης συχνά προσδιορίζουν τους τύπους βελτιώσεων που δεσμεύεται να κάνει ο ενοικιαστής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, καθώς και τον καθορισμό και τις διακοπές τιμών στα τέλη ενοικίασης που θα επεκτείνει ο ιδιοκτήτης σε αντάλλαγμα για την εργασία που εκτελείται.
Η μίσθωση κατοικιών παρέχει την ευκαιρία σε έναν ενοικιαστή να εξασφαλίσει ένα φθηνό μέρος για να ζήσει με αντάλλαγμα να κάνει συγκεκριμένες βελτιώσεις στο ενοικιαζόμενο ακίνητο, ιδιαίτερα στο εσωτερικό του σπιτιού. Αυτές οι βελτιώσεις μπορεί να κυμαίνονται από την εγκατάσταση ντουλαπιών κουζίνας και μπάνιου, ανακατασκευή εσωτερικών τοίχων, βάψιμο, τοποθέτηση χαλιών ή πλακιδίων ή οποιαδήποτε άλλη εργασία που θα επαναφέρει το κέλυφος του σπιτιού σε κατάσταση χρήσης. Το κόστος των υλικών απορροφάται συχνά από τον ενοικιαστή και πρέπει να πληροί την έγκριση του ιδιοκτήτη καθώς και να συμμορφώνεται με τους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες. Όπως και με την εμπορική μίσθωση, η μίσθωση κατοικιών θα απαιτούσε από τον ενοικιαστή να εκτελεί συγκεκριμένα καθήκοντα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης με αντάλλαγμα κάποιου είδους μειωμένη τιμή ενοικίασης.
Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα μιας μίσθωσης με κέλυφος είναι ότι οι ενοικιαστές είναι σε θέση να εξασφαλίσουν χώρο σε μια επιθυμητή περιοχή και στη συνέχεια να κάνουν τις βελτιώσεις σύμφωνα με ένα χρονοδιάγραμμα που είναι εύλογο και επίκαιρο. Σε αντάλλαγμα, ο ενοικιαστής πληρώνει χαμηλότερη τιμή ενοικίασης που καθιστά τις εργασίες ακόμη πιο προσιτές. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων επωφελούνται επίσης από αυτή τη διαδικασία, καθώς δεν υφίστανται έξοδα από την τσέπη τους ως μέρος της διαδικασίας των βελτιώσεων.